NTIV investicijų analizė: pasaulinis vadovas nekilnojamojo turto investicinių fondų (NTIV) vertinimui

Nekilnojamojo turto investiciniai fondai (NTIV) investuotojams siūlo unikalią galimybę dalyvauti nekilnojamojo turto rinkoje tiesiogiai neturint nuosavybės. Šios bendrovės valdo, eksploatuoja arba finansuoja pajamas generuojantį nekilnojamąjį turtą įvairiuose sektoriuose. Šis vadovas pateikia išsamią NTIV investicijų analizės apžvalgą, apimančią pagrindinius vertinimo rodiklius, rizikos vertinimo metodus ir pasaulinių rinkų aspektus. Nesvarbu, ar esate patyręs investuotojas, ar naujokas NTIV pasaulyje, šis šaltinis suteiks jums žinių, reikalingų norint priimti pagrįstus investicinius sprendimus.

Kas yra NTIV?

NTIV yra bendrovė, kuri valdo ir daugeliu atvejų eksploatuoja pajamas generuojantį nekilnojamąjį turtą. NTIV sutelkia kapitalą iš daugelio investuotojų, kad galėtų pirkti ir valdyti turtą. Jie yra sukurti taip, kad investuotojams būtų teikiamos reguliarios pajamų srautai dividendų pavidalu. Pagrindinė NTIV savybė yra reikalavimas paskirstyti didelę savo apmokestinamųjų pajamų dalį akcininkams, paprastai 90% ar daugiau. Ši paskirstymo politika daro NTIV patrauklius pajamų siekiantiems investuotojams.

NTIV veikia įvairiuose sektoriuose, įskaitant:

• Biurai: Biurų pastatų valdymas ir administravimas.
• Mažmeninė prekyba: Investavimas į prekybos centrus, mažmeninės prekybos centrus ir atskirus mažmeninės prekybos objektus.
• Gyvenamasis sektorius: Butų ir vieno šeimos nuomojamų namų valdymas ir eksploatavimas.
• Pramonė: Dėmesys sandėliams, paskirstymo centrams ir logistikos patalpoms.
• Sveikatos priežiūra: Investavimas į ligonines, slaugos namus ir medicinos biurų pastatus.
• Apgyvendinimas / kurortai: Viešbučių, kurortų ir aptarnaujamų apartamentų valdymas ir eksploatavimas.
• Specializuoti: Įskaitant mobiliųjų bokštų, duomenų centrų, infrastruktūros ir medienos žemės.

Kodėl investuoti į NTIV?

NTIV investuotojams siūlo keletą galimų privalumų:

• Pajamų generavimas: NTIV paprastai siūlo didesnį dividendų pajamingumą, palyginti su tradicinėmis akcijomis ir obligacijomis, dėl privalomų paskirstymo reikalavimų.
• Diversifikacija: NTIV gali suteikti diversifikavimo pranašumų portfeliui, nes jų veikla nėra visiškai susijusi su kitomis turto klasėmis. Nekilnojamasis turtas paprastai turi mažą koreliaciją su akcijomis ir obligacijomis.
• Likvidumas: Viešai kotiruojami NTIV siūlo likvidumą, leidžiantį investuotojams lengvai pirkti ir parduoti akcijas biržose.
• Apsauga nuo infliacijos: Nekilnojamojo turto turtas paprastai didėja vertė per infliacijos laikotarpius, todėl NTIV gali apsaugoti nuo infliacijos. Nuomos pajamos taip pat linkusios didėti su infliacija.
• Profesionalus valdymas: NTIV valdo patyrę nekilnojamojo turto specialistai, turintys patirties įsigyjant, valdant ir finansuojant turtą.

NTIV investicijų analizė: pagrindiniai rodikliai ir santykiai

Analizuojant NTIV reikia kitokio požiūrio, palyginti su tradicinių bendrovių analize. Štai keletas pagrindinių rodiklių ir santykių, naudojamų NTIV investicijų analizei:

1. Pajamos iš veiklos (FFO)

FFO yra plačiai naudojamas NTIV veiklos rezultatyvumo matas. Tai atspindi pinigų srautą, generuojamą iš pagrindinės NTIV verslo veiklos. FFO koreguoja grynąsias pajamas, pridedant nusidėvėjimą ir amortizaciją (kurios yra nepiniginės išlaidos) ir atimant pelną iš turto pardavimo. Tai suteikia tikslesnį vaizdą apie NTIV pasikartojančias uždarbio galimybes.

FFO formulė yra:

FFO = Grynasis pelnas + Nusidėvėjimas ir amortizacija – Pelno iš turto pardavimo

Pavyzdys: Apsvarstykite NTIV, kurio grynosios pajamos yra 10 milijonų dolerių, nusidėvėjimas ir amortizacija – 5 milijonai dolerių, o pelnas iš turto pardavimo – 2 milijonai dolerių. FFO būtų:

FFO = 10 milijonų dolerių + 5 milijonai dolerių - 2 milijonai dolerių = 13 milijonų dolerių

2. Pakoreguotos pajamos iš veiklos (AFFO)

AFFO yra labiau patobulintas NTIV veiklos rezultatų rodiklis nei FFO. Jame atsižvelgiama į pasikartojančias kapitalo išlaidas (capex), kurios yra būtinos NTIV turto priežiūrai. AFFO geriau rodo NTIV paskirstomą pinigų srautą.

AFFO formulė yra:

AFFO = FFO – Pasikartojančios kapitalo išlaidos

Kai kurie analitikai taip pat atima tiesinį nuomos ir nuomos paskatų išdėstymą, kad gautų tikslesnį vaizdą. Tikslus skaičiavimas gali skirtis.

Pavyzdys: Naudojant tą patį NTIV iš ankstesnio pavyzdžio, jei pasikartojančios kapitalo išlaidos yra 3 milijonai dolerių, AFFO būtų:

AFFO = 13 milijonai dolerių - 3 milijonai dolerių = 10 milijonų dolerių

3. Grynasis turto vertė (NAV)

NAV atspindi numatomą NTIV turto rinkos vertę, atėmus jo įsipareigojimus. Tai rodo pagrindinio nekilnojamojo turto portfelio tikrąją vertę. Lyginant NTIV akcijų kainą su NAV, galima nustatyti, ar ji yra pervertinta, ar nuvertinta.

NAV įvertinimas:

• Nustatyti NTIV turto rinkos vertę: Tai galima padaryti naudojant vertinimus, palyginamuosius pardavimo duomenis arba kapitalizacijos normas.
• Atimti NTIV įsipareigojimus: Tai apima skolą, apmokėtinas sąskaitas ir kitus įsipareigojimus.
• Gautą vertę padalinti iš neišpirktų akcijų skaičiaus: Tai suteikia NAV vienai akcijai.

Pavyzdys: NTIV turi turtą, kurio vertė yra 500 milijonų dolerių, o bendri įsipareigojimai – 200 milijonų dolerių. Yra 50 milijonų neišpirktų akcijų. NAV vienai akcijai apskaičiuojama taip:

NAV = (500 milijonai dolerių - 200 milijonai dolerių) / 50 milijonų = 6 doleriai už akciją

Jei NTIV akcijų kaina yra 5 doleriai, ji gali būti laikoma nuvertinta, remiantis jos NAV.

4. Dividendų pajamingumas

Dividendų pajamingumas yra pagrindinis rodiklis pajamų siekiantiems NTIV investuotojams. Tai atspindi metinius dividendų išmokėjimus procentais nuo NTIV akcijų kainos.

Dividendų pajamingumo formulė yra:

Dividendų pajamingumas = (Metiniai dividendai vienai akcijai / Akcijos kaina) x 100

Pavyzdys: NTIV moka metinius 2 dolerių dividendus už akciją, o jos akcijų kaina yra 40 dolerių. Dividendų pajamingumas yra:

Dividendų pajamingumas = (2 doleriai / 40 dolerių) x 100 = 5%

Lyginant NTIV dividendų pajamingumą su jos bendraamžių ir vyraujančiomis palūkanų normomis, galima įvertinti jo patrauklumą.

5. Išmokėjimo koeficientas

Išmokėjimo koeficientas matuoja uždarbio dalį, išmokamą kaip dividendus. Jis dažnai apskaičiuojamas kaip dividendai vienai akcijai, padalyti iš FFO vienai akcijai arba AFFO vienai akcijai. Didelis išmokėjimo koeficientas gali reikšti, kad NTIV paskirsto didelę dalį savo pelno, galbūt palikdamas mažiau reinvestavimui į verslą.

Formulė yra:

Išmokėjimo koeficientas = Dividendai vienai akcijai / FFO (arba AFFO) vienai akcijai

Pavyzdys: Naudojant ankstesnį pavyzdį, NTIV turi 10 milijonų dolerių AFFO, su 50 milijonų neišpirktų akcijų ir paskirsto 2 dolerius už akciją dividendais. Pirmiausia apskaičiuokite AFFO vienai akcijai: 10 milijonų dolerių / 50 milijonų akcijų = 0,20 dolerio už akciją. Išmokėjimo koeficientas yra: 2 doleriai / 0,20 dolerio = 10. Šis pavyzdys rodo, kaip svarbu naudoti teisingus vienetus. Tarkime, kad FFO yra 13 milijonų, o akcijos – 50 milijonų. AFFO yra 10 milijonų, kaip ir anksčiau. DPS yra 2. Apskaičiuokite FFO/akciją = 13/50 = 0,26 dolerio už akciją. Išmokėjimo koeficientas naudojant FFO yra 2 / 0,26 = 7,69. Apskaičiuokite AFFO/akciją = 10/50 = 0,20 dolerio už akciją. Išmokėjimo koeficientas naudojant AFFO yra 2 / 0,20 = 10. Todėl išmokėjimo koeficientui naudosime dividendus vienai akcijai / FFO vienai akcijai.

6. Skolos santykiai

Skolos santykiai yra svarbūs vertinant NTIV finansinę riziką. Didelis skolos lygis gali padidinti NTIV pažeidžiamumą dėl palūkanų normų didėjimo ir ekonomikos nuosmukio.

• Skolos ir turto santykis: Matuoja NTIV turto dalį, finansuojamą skola. Mažesnis santykis rodo mažesnę finansinę riziką.
• Skolos ir nuosavybės santykis: Palygina NTIV bendrą skolą su jos akcininkų nuosavybe. Didesnis santykis rodo didesnį finansinį svertą.
• Palūkanų padengimo santykis: Matuoja NTIV gebėjimą padengti palūkanų išlaidas savo veiklos pajamomis. Didesnis santykis rodo didesnį gebėjimą įvykdyti savo skolos įsipareigojimus.

Pavyzdys: NTIV turi bendrą 300 milijonų dolerių skolą ir bendrą 750 milijonų dolerių turtą. Skolos ir turto santykis yra 300/750 = 0,4 arba 40%. Tai reiškia, kad 40% NTIV turto yra finansuojama skola.

7. Užimtumo lygis

Užimtumo lygis rodo NTIV turto nuomojamo ploto procentą, kurį užima nuomininkai. Didesnis užimtumo lygis paprastai rodo didesnę paklausą NTIV turtui ir stabilesnes nuomos pajamas.

Užimtumo lygio formulė yra:

Užimtumo lygis = (Užimtas nuomojamas plotas / Bendras nuomojamas plotas) x 100

Pavyzdys: NTIV priklauso prekybos centras su 1 milijonu kvadratinių pėdų nuomojamo ploto. 900 000 kvadratinių pėdų šiuo metu užima nuomininkai. Užimtumo lygis yra:

Užimtumo lygis = (900 000 / 1 000 000) x 100 = 90%

8. To paties objekto grynųjų veiklos pajamų (SS NOI) augimas

SS NOI augimas matuoja grynųjų veiklos pajamų (NOI) augimą turtui, kuris NTIV priklauso ir eksploatuojamas bent vienerius metus. Tai rodo NTIV gebėjimą didinti nuomos pajamas ir kontroliuoti veiklos išlaidas.

Pavyzdys: NTIV SS NOI pernai buvo 50 milijonų dolerių, o šiemet – 52 milijonai dolerių. SS NOI augimas yra:

SS NOI augimas = ((52 milijonai dolerių - 50 milijonai dolerių) / 50 milijonai dolerių) x 100 = 4%

NTIV vertinimo metodai

NTIV galima įvertinti keliais metodais, įskaitant:

1. Diskontuotų pinigų srautų (DCF) analizė

DCF analizė apima NTIV būsimų pinigų srautų (paprastai FFO arba AFFO) prognozavimą ir jų diskontavimą iki dabartinės vertės, naudojant atitinkamą diskonto normą. Šis metodas pateikia NTIV tikrosios vertės įvertinimą, pagrįstą jo numatomais būsimais rezultatais.

DCF analizės etapai:

1. Prognozuoti FFO arba AFFO per nustatytą laikotarpį (pvz., 5–10 metų): Tam reikia daryti prielaidas dėl pajamų augimo, veiklos išlaidų ir kapitalo išlaidų.
2. Įvertinti galutinę vertę: Tai atspindi NTIV vertę už prognozavimo laikotarpio ribų. Ją galima apskaičiuoti naudojant Gordono augimo modelį arba išėjimo kartotinio metodą.
3. Diskontuoti prognozuojamus pinigų srautus ir galutinę vertę atgal į dabartinę vertę: Naudokite diskonto normą, kuri atspindi NTIV pinigų srautų riziką.
4. Sudėti prognozuojamų pinigų srautų ir galutinės vertės dabartines vertes: Tai suteikia jums numatomą tikrąją NTIV vertę.

2. Santykinis vertinimas

Santykinis vertinimas apima NTIV vertinimo kartotinių (pvz., P/FFO, P/AFFO, P/NAV) palyginimą su bendraamžių. Šis metodas gali padėti nustatyti NTIV, kurios yra santykinai pervertintos arba nuvertintos, palyginti su konkurentais.

Pagrindiniai santykinio vertinimo kartotiniai:

• Kaina ir FFO (P/FFO): Palygina NTIV akcijų kainą su FFO vienai akcijai.
• Kaina ir AFFO (P/AFFO): Palygina NTIV akcijų kainą su AFFO vienai akcijai.
• Kaina ir NAV (P/NAV): Palygina NTIV akcijų kainą su NAV vienai akcijai.
• Dividendų pajamingumas: Kaip minėta anksčiau, lyginant dividendų pajamingumą galima įvertinti NTIV patrauklumą.

Pavyzdys: Jei NTIV P/FFO yra 15x, o jos bendraamžiai turi vidutinį P/FFO 18x, ji gali būti laikoma santykinai nuvertinta.

3. Turto vertinimas

Šis metodas orientuotas į NTIV pagrindinio turto vertės nustatymą. Tai apima grynosios turto vertės (NAV) apskaičiavimą ir NTIV rinkos kapitalizacijos palyginimą su jos NAV.

NTIV rizikos veiksniai

Investavimas į NTIV apima keletą rizikų, apie kurias investuotojai turėtų žinoti:

• Palūkanų normos rizika: NTIV yra jautrūs palūkanų normų pokyčiams. Didėjančios palūkanų normos gali padidinti skolinimosi išlaidas, sumažinti turto vertę ir padaryti NTIV mažiau patraukliais, palyginti su fiksuotų pajamų investicijomis.
• Ekonominė rizika: NTIV paveikia ekonominės sąlygos. Recesija arba ekonomikos sulėtėjimas gali lemti mažesnį užimtumą, sumažėjusias nuomos pajamas ir sumažėjusią turto vertę.
• Konkretus turto rizika: Rizika, susijusi su atskiru turtu, pvz., nuomininkų įsipareigojimų nevykdymas, turto sugadinimas ir pasenimas.
• Valdymo rizika: Valdymo kokybė gali turėti didelį poveikį NTIV veiklos rezultatams. Prasti valdymo sprendimai gali lemti prastesnį veiklos rezultatą ir finansinius sunkumus.
• Likvidumo rizika: Nors viešai kotiruojami NTIV siūlo likvidumą, mažesni NTIV arba tie, kurių prekybos apimtys yra mažos, gali patirti likvidumo problemų.
• Reguliavimo rizika: Mokesčių įstatymų, zonavimo taisyklių ar aplinkosaugos taisyklių pakeitimai gali turėti įtakos NTIV.

Pasaulinės NTIV rinkos

NTIV neapsiriboja Jungtinėmis Amerikos Valstijomis; jos egzistuoja įvairiomis formomis visame pasaulyje. Kai kurios svarbios pasaulinės NTIV rinkos apima:

• Australija: Australijos NTIV, žinomos kaip AREIT, investuoja į įvairius turto sektorius, įskaitant biurų, mažmeninės prekybos ir pramonės.
• Kanada: Kanados NTIV investuoja į įvairų turtą, įskaitant gyvenamuosius, komercinius ir pramoninius pastatus.
• Europa: Daugelis Europos šalių turi NTIV struktūras, įskaitant JK (JK-NTIV), Prancūziją (SIIC) ir Vokietiją (G-NTIV).
• Azija: Keletas Azijos šalių turi NTIV rinkas, įskaitant Singapūrą (S-NTIV), Honkongą (HK-NTIV) ir Japoniją (J-NTIV).

Investavimas į pasaulinius NTIV gali suteikti diversifikavimo pranašumų ir galimybę susipažinti su skirtingomis nekilnojamojo turto rinkomis ir ekonominėmis sąlygomis.

Pavyzdys: Investavimas į Singapūro NTIV gali suteikti galimybę susipažinti su sparčiai augančia Pietryčių Azijos nekilnojamojo turto rinka, o investavimas į Europos NTIV gali suteikti galimybę susipažinti su išsivysčiusiomis ekonomikomis su stabiliomis turto rinkomis.

Pasaulinių NTIV investavimo aspektai

• Valiutos rizika: Investuodami į NTIV už savo šalies ribų, esate veikiami valiutos rizikos. Valiutų kursų svyravimai gali turėti įtakos jūsų grąžai. Pavyzdžiui, jei JAV investuotojas perka NTIV JK ir svaras susilpnėja dolerio atžvilgiu, grąža JAV doleriais sumažės.
• Mokesčių pasekmės: Mokesčių įstatymai labai skiriasi įvairiose šalyse. Svarbu suprasti investavimo į užsienio NTIV mokesčių pasekmes. Kai kurios šalys gali taikyti dividendų sulaikymo mokesčius.
• Reguliavimo aplinka: NTIV reguliavimo aplinka skiriasi įvairiose šalyse. Svarbu susipažinti su tais reglamentais konkrečioje rinkoje, į kurią investuojate.
• Rinkos specifinė rizika: Kiekviena nekilnojamojo turto rinka turi savo rizikos ir galimybių rinkinį. Svarbu suprasti vietinę rinkos dinamiką, ekonomines sąlygas ir politinius veiksnius.

Patarimai NTIV investicijų analizei

• Diversifikuokite savo NTIV portfelį: Investuokite į NTIV įvairiuose turto sektoriuose ir geografiniuose regionuose, kad sumažintumėte riziką.
• Dėmesys aukštos kokybės NTIV: Ieškokite NTIV su stipriomis valdymo komandomis, aukštos kokybės turtu ir patikimais finansiniais rezultatais.
• Atkreipkite dėmesį į vertinimą: Naudokite įvairius vertinimo metodus, kad nustatytumėte, ar NTIV yra teisingai įvertintas.
• Stebėkite palūkanų normas: Atidžiai stebėkite palūkanų normų tendencijas ir galimą jų poveikį NTIV.
• Būkite informuoti: Būkite informuoti apie nekilnojamojo turto rinkos tendencijas, ekonomines sąlygas ir reguliavimo pokyčius, kurie gali turėti įtakos NTIV.
• Apsvarstykite mokesčių pasekmes: Supraskite NTIV investavimo mokesčių pasekmes ir prireikus pasikonsultuokite su mokesčių specialistu.
• Dėl didelio dėmesio: Prieš investuodami į bet kurį NTIV, atlikite išsamų patikrinimą. Peržiūrėkite NTIV finansines ataskaitas, turto portfelį ir valdymo komandą.

Išvada

NTIV investicijų analizė reikalauja išsamaus pagrindinių rodiklių, vertinimo metodų ir rizikos veiksnių supratimo. Kruopščiai įvertindami NTIV ir atsižvelgdami į pasaulinę rinkos dinamiką, investuotojai gali priimti pagrįstus sprendimus ir potencialiai gauti patrauklią grąžą. Nepamirškite atlikti išsamaus patikrinimo, diversifikuoti savo portfelį ir būti informuotiems apie rinkos tendencijas ir reguliavimo pokyčius.

Šis vadovas suteikia tvirtą pagrindą NTIV supratimui. Apsvarstykite galimybę pasikonsultuoti su finansų patarėju, kad pritaikytumėte investavimo strategiją, atitinkančią jūsų konkrečius finansinius tikslus ir rizikos toleranciją.